Il Superbonus 110% ha ricevuto la conferma ufficiale con la pubblicazione in Gazzetta del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) recante “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” (Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana 19/05/2020, n. 128 – Supplemento ordinario n. 21/L), ma per il quale si dovranno attendere i provvedimenti attuativi che con ogni probabilità arriveranno solo dopo la legge di conversione del Parlamento prevista entro 60 giorni.

Non tutti gli interventi previsti per la riqualificazione energetica potranno accedere al superbonus del 110% e questi interventi non saranno usufruibili a tutti.

La questione emerge dalle tante richieste di chiarimento dai proprietari interessati ai nuovi incentivi. La domanda è: si possono fare interventi agevolati con il superbonus 110%, dunque a costo zero sulle singole unità immobiliari, con interventi trainanti eseguiti sul singolo appartamento, senza includere le parti comuni dell'edificio?

La risposta sembra essere no. E rischia di tagliare fuori dalla partita gran parte dei proprietari interessati a mettere in pista un cantiere.

Senza modifica correttiva in sede di conversione del decreto-legge, in assenza di interventi trainanti sulle parti comuni, i singoli condomini non potranno beneficiare del superbonus, mentre - a parità di opere eseguite- il beneficio sarà assicurato a tutte le persone fisiche possessori o detentori di edifici unifamiliari, a patto che gli immobili siano adibiti ad abitazione principale del promotore dell'intervento. 

La regola nasce quasi sicuramente dal tentativo di promuovere ristrutturazioni pesanti a scapito dei piccoli interventi e dunque di spendere un'agevolazione di questa forza solo per interventi massicci su interi edifici, con il risultato finale che alla fine si crei una certa discriminazione.

Ebbene il comma 1 dell'art. 119, come più volte ribadito, individua tre tipologie di interventi trainanti:

a) l'isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo (il cd. "cappotto termico" dell'edificio). Intervento eseguibile su qualsiasi edificio (sia esso in condominio o di tipologia diversa).

b) interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A. Ammettendo unicamente nuovi impianti centralizzati, tale misura è pertanto riservata ai soli interventi condominiali (o plurifamiliari con parti comuni indivise) per cui risulterebbe possibile anche sostituire gli impianti autonomi esistenti sulle singole unità in favore di un nuovo impianto centralizzato condominiale (intervento riferibile anche al riscaldamento delle unità immobiliari prive di un preesistente impianto termico, con detrazione limitata alla parte di spesa imputabile alle unità nelle quali tale impianto era presente, cfr. Circolare n. 21/E del 23 aprile 2010).

c) interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di micro cogenerazione. Tali interventi (nonostante non incidano sull'involucro dell'edificio) sono limitati dal decreto ai soli edifici unifamiliari, escludendo pertanto il beneficio per le singole unità immobiliari in condominio.

Limitandosi quindi all'interpretazione letterale del comma 1, per le singole unità immobiliari in condominio, si può escludere l'ammissibilità al maxi bonus in favore di tutte le sostituzioni degli impianti termici esistenti con nuovi impianti autonomi (salva modifica normativa in sede di conversione), nonché l'estensione agli altri interventi di efficientamento previsti dal comma 2 (infissi, serramenti, pannelli solari per la produzione di acqua calda, schermature solari, ecc.), in assenza di contestuali interventi sulle parti comuni e riconducibili alle fattispecie di cui alle lettere a) e b) del comma 1 art. 119.

Sempre sotto il profilo della qualificazione trainante, dovrebbe invece ritenersi ammissibile - in termini testuali - l'esecuzione di un cappotto termico afferente la singola unità immobiliare, purchè l'intervento abbia un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'intero edificio e si ottenga il miglioramento di classe energetica richiesto dal comma 3 (quest'ultimo requisito ovviamente raggiungibile anche attraverso gli altri interventi di efficientamento di cui al comma 2).

Guardare ai soggetti beneficiari non aiuta a chiarire, infatti, per risolvere in via interpretativa la questione non è sufficiente nemmeno il ricorso alle disposizioni del decreto che individuano i soggetti beneficiari del nuovo incentivo, infatti, il comma 9 dell'art. 119 cit., seppur individua tassativamente solo 4 tipologie di beneficiari, non mette certo chiarezza, anzi, forse incrementa i dubbi.

In primis la lettera a) dello stesso comma 9 nel riferirsi ai "condomini", dovrebbe interpretarsi nel senso più ampio del termine, cioè comprendente i proprietari delle singole unità immobiliari in condominio, nonché il soggetto giuridico, sia esso dotato o meno di amministratore e codice fiscale (sul punto si rinvia alla precedente prassi interpretativa dell'Agenzia in tema di condominio "minimo", cioè l'edificio composto da un numero non superiore a otto condomini; v. Circolare n. 3/E del 2 marzo 2016); definizione applicabile anche ai casi in cui un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate (anche tale soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni, cfr. Circolare n. 13/E del 31 maggio 2019).

Mentre la lettera b), nell'individuare le persone fisiche (purchè al di fuori di attività di impresa, arti e professioni), si riferisce a tutti gli interventi "su singole unità immobiliari" (con l'ulteriore esclusione del comma 10 per gli interventi di efficientamento energetico eseguiti sulle "seconde case" costituite da edifici unifamiliari). Locuzione sufficientemente generica per poter ritenere estensibile il beneficio a tutti gli interventi eseguiti sulle abitazioni principali (siano esse in condominio o unifamiliari), interpretazione che però viene bloccata dall'individuazione restrittiva degli interventi trainanti (che per l'appunto prevedono solo interventi sull'involucro dell'edificio o comunque sulle parti comuni, ovvero anche la sostituzione dell'impianto termico, ma quest'ultimo solo in favore degli edifici unifamiliari).

Tale disparità di trattamento non sembra giustificabile sotto il profilo tecnico, chiunque può concordare sul fatto che il solo intervento di sostituzione di un impianto termico, non è in grado di apportare (a parità di impianto) maggiori benefici all'edificio unifamiliare piuttosto che alla singola unità immobiliare in condominio (che oltretutto, di prassi, ha anche una minore superficie disperdente lorda).

Ecco il decreto rilancio

14.06.2020

Come per tutti gli immobili urbani suscettibili di produrre reddito, anche per le tettoie sussiste l'obbligo di procedere all'accatastamento.  

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